Danni su proprietà esclusiva per infiltrazioni derivanti da parte comune. Partecipazione del condomino danneggiato alle spese

Nota a Corte di Cassazione, Ord. n. 18187 del 16 aprile-24 giugno 2021 – Cons. rel., Dott. Scarpa

Antefatto:

Una società proprietaria di immobile al piano terra di un condominio, a seguito della definizione di un procedimento cautelare che aveva accertato la provenienza delle infiltrazioni all’immobile da un lastrico di copertura di proprietà comune, citava il Condominio per ottenere il rimborso delle spese anticipate per la riparazione delle parti comuni e per il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Catania con sentenza del 20.11.2009 condannava il Condominio al pagamento delle somme anticipate dalla società per l’esecuzione dei lavori sulla parte comune e al risarcimento danni.

A seguito dell’impugnazione da parte del Condominio, la Corte d’Appello di Catania con sentenza 19.05.2015 confermava la sentenza di primo grado specificando tuttavia che nel riparto interno tutte le spese andassero suddivise secondo l’art. 1126 c.c.

Su ricorso della Società, la Corte di Cassazione con Ordinanza n. 12177/2017 cassava la sentenza di appello affermando che per la riparazione della corte comune fosse invece applicabile l’art. 1125 c.c. (fungendo il cortile condominiale dal quale si era originato il danno da copertura dei locali di un solo condomino) mentre per il risarcimento del danno derivante dalla mancata manutenzione della parte comune dovesse applicarsi la normativa sulla responsabilità solidale di tutti i condomini ex art. 2055 c.c.

Tornando alla fattispecie specifica:

Il Condominio con delibera assembleare del settembre 2012 poneva la ripartizione della spesa per il risarcimento dei danni subiti dalla società a carico di tutti i condomini, ivi inclusa la società danneggiata, in proporzione alla relativa quota millesimale.

La società impugnava la suddetta delibera, dapprima dinanzi al Tribunale di Catania e successivamente dinanzi la Corte d’Appello, che respingevano entrambe la domanda affermando la sussistenza dell’obbligo di essa appellante di contribuire ugualmente, quale condomina, alla spesa per il risarcimento del danno subito.

Proponeva ricorso per Cassazione la società sostenendo che la vecchia sentenza del Tribunale di Catania del 2009 avesse condannato al risarcimento dei danni l’intera compagine condominiale con l’esclusione di essa danneggiata .

La suprema Corte con Ordinanza n. 18187 del 16 aprile-24 giugno 2021 respingeva il ricorso dichiarandone l’infondatezza e rilevando che l’accertamento della responsabilità risarcitoria del Condominio per i danni derivanti ad una proprietà esclusiva per omessa manutenzione delle parti comuni, non esclude che lo stesso danneggiato rimanga a sua volta gravato, pro quota, all’obbligo di contribuzione alla spesa, trovando detto obbligo la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni e non nella specifica condotta illecita (Cass. 23308/07, Cass. 6849/01, Cass. 4797/01).

Pertanto, la delibera assembleare che aveva accollato, pro quota, anche alla società condomina danneggiata, sia la spesa per la riparazione del lastrico che quella strettamente risarcitoria del danno, era da ritenersi assolutamente legittima.

Concludeva enunciando il seguente principio di diritto: “Il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume quale danneggiato la posizione di terzo avente diritto al risarcimento verso il condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà e nell’utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire a sua volta in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.

Il ricorso veniva pertanto rigettato con condanna alle spese di lite

Avv. Luigi Minasi